第四批供地将至？全年出让金冲击4千亿，青浦新城放量7幅宅地

时间： 2022-10-16 12:02     浏览量：528

从上海土地市场获悉，9月底共推介了37幅涉宅用地，分布在上海市区（徐汇、静安、虹口、普陀）、闵行、宝山和五大新城等多个区域。

今年4月底，《上海市2022年度国有建设用地供应计划》提出，今年预计供应商品住房用地522-592公顷，相比去年增加了172公顷，最大增幅达到44.7%。2021年上海仅有3个批次的土地出让，涉宅用地面积约453公顷。截至今年前三批土拍，上海共出让宅地约515公顷，还未完成全年供地的指标，这或许意味着今年还将有第四批次的土拍。

数据显示，上海今年前三批土拍共卖地约2712亿元，远超去年同期，若算上可能即将到来的第四批土拍， 今年上海集中供地（涉宅用地）的出让金额或逼近4千亿大关。

本次推介的37幅地块涉及到上海市区、近郊和五大新城。静安、徐汇、虹口北外滩均有供应，桃浦智慧城再次放出2幅宅地，或连续三批次都有地块出让，郊区方面，青浦是这一批次的大地主，有多达14幅宅地出让。对此，笔者挑选了其中一些热门的地块详细介绍。

上海9月推介地块，仅供参考具体以官宣为准

中心城区地块：地段上乘，清一色小型地块

历次土拍关注度最高的当属市区地块，第四批中心城区预计上架5幅宅地，出让面积都不大，基本都在3万方以下。

静安中兴社区继上批次土拍连出2幅宅地后，这一批或再有地块出让，来自于此前的旧改。中兴社区C070202单元313-07地块西侧为静安知名度较高的市北中学，南临第十人民医院分院。距离8号线中兴路站仅200余米，不远处就是去年入市的铭德漪景庭。

不过这幅地块比较特殊，内部包含住宅、商业和学校，体量也相当小，仅有0.52万方，预计可售住宅会很少。

虹口嘉兴路街道也有一幅宅地出让，同样来自于旧改的地块。从地理位置而言非常不错，距离4号线临平路站约200多米，与北外滩近在咫尺，周边此前入市的新房有招商外滩玺和中皇北岸锦源和招商虹玺，价格可以参照第五批入市的招商虹玺，认购均价为13.5万/平。

不过本次出让地块的不足之处在于体量相当小，仅有1.13万方，还不及招商虹玺社区面积一半，未来或仅能打造3-4栋住宅的小型社区，目前地块内的老建筑还尚未拆除完毕。

虹口区嘉兴路街道地块，易眼看房实拍

徐汇这一次出让的这幅宅地同样是一幅迷你地块，体量仅有0.89万方。地块处于徐汇和闵行交界处，距离内环仅600多米，周边不远处有15号线吴中路站和10号线宋园路站，位置极佳，出行便捷。

地块

周边城市界面，易眼看房实拍

该地块周边此前入市新盘有古北中央公园和古北天御等项目。古北中央公园去年入市价格为10.88万元/平，毕竟这里贴近内环及徐家汇商圈，不亚于内环内的地段，10万出头的价格还是有一定优势的。

普陀桃浦智慧城再次放出2幅宅地，这两幅地块位于此前宝华桃浦项目的南侧不远处，桃浦中央绿地东侧，周边700多米有11号线祁连山路站。桃浦科技智创城是未来上海西北中心城区的新地标，体量大规划能级高。

近郊、主城区地块：

浦江镇连上2地，南大TOD综合体上架

预算在500-800万之间的改善型购房者，又不想脱离上海主城区的范围，那么闵行和宝山就是理想的备选，闵行本次推介的2幅地块都位于浦江镇。

这两幅地块彼此相邻，位于8号线终点站沈杜公路地铁站的西侧，紧贴浦江郊野公园，北侧是上海戏剧学院和上师大附属中学。虽然从位置上不及此前两批次出让的浦江地块，不过此前两幅宅地距离地铁站距离都在1公里以上，相比之下，本次出让2幅宅地与地铁站仅一步之遥，往返市区的通勤会更快，另一大优势就是周边生态环境更好。

宝山本次出让的几幅宅地位置都还可圈可点，分别位于大场、顾村和吴淞创新城。地处中外环的大场W12-1301单元07-01、36-01地块属于南大丰翔路TOD项目，是南大智慧城丰翔路站地铁上盖，地块性质为商住用地，目前这里在售的新盘有大华朗香公园映，不过没有买到的购房者也无需着急，未来这一片区还有很多新房待入市。

吴淞本次出让地块同样属于轨交房地块，地块紧邻地铁3号线宝杨站，与宝龙城市广场一街之隔，整个片区生活氛围不错，还有宝乐汇生活时尚中心和安信商业广场，板块内还有第九人民医院和宝山中西医结合医院。地块出让面积4.08万方，容积率为2.5和4.0，属于商住两用地。

顾村本次出让的顾村共富社区N120901单元E1A-05地块靠近建发央玺，地块出让面积3.46万方，容积率1.8，未来或打造为低密洋房别墅社区或高低配社区，价格方面，同片区近期入市的央玺及和欣花园别墅的均价高达7.5万/平以上。

五大新城及远郊：

青浦发力推出14幅地块，奉贤新城缺席

第四批出让地块中，青浦区几乎霸屏，有多达14幅宅地出让，青浦新城的盈浦街道占据7幅。在今年5月，官方发布了青浦新城中央商务区的规划调整草案，提出了新城中央商务区规划的居住用地约180公顷，住宅建筑面积约302万平方米。

过去几年，青浦的发展重心都在大虹桥，而青浦新城的发展明显拖后腿，新房的供应量更是在五大新城中垫底，体量还不及其他新城的零头。本次青浦新城拿出7幅纯住宅地块也算是兑现了当初的承诺。

本次出让的7宗地块位置相邻，地处青浦新城中央商务区，在17号线漕盈路站和青浦新城站之间，周边有多个居住区和产业园区，东侧是青浦环城水系公园，周边还有尚美中学、逸夫小学、盈浦街道社区卫生服务中心等。

看似出让地块很多，其实体量并不大，这7幅地块属于分割后的地块，每一幅地块的体量都很小，总共才13.28万方，最小的仅1.25万方，最大的2.69万方，若放在临港新片区，13.28万方可能就是一幅地块的体量。为何不将这些地块打包出让，而是选择切割后出让也是让人摸不着头脑，如果被多家开发商拿到，这一片区的住宅风格也势必会五花八门。

青浦新城，易眼看房实拍

松江新城本次在广富林和中山街道均有地块出让，这也是广富林街道今年第二次有地块出让。地块位于松江大学城板块内。

广富林遗址公园，易眼看房实拍

广富林社区是松江新城下一阶段重点发展片区，地块东侧500米为印象城购物中心，附近优质教育资源云集，包含有上海外国语大学松江外国语学校、松江第二实验小学、华实高中等；社区内最大的优势是广富林文化遗址、广富林郊野公园和辰山植物园等景观休闲资源。

而中山街道本次出让地块位于松江万达广场南侧1公里处，距离9号线松江大学城直线距离约1公里，周边此前入市新盘有华发象屿光星华府。

嘉定新城本次也有2幅宅地入市，不过都在嘉定新城北部区域。一幅位于嘉定新城南门工业区，靠近嘉定城北大居，南门是嘉定新城近几年主要供应片区，价格较低，住宅体量大，有轨交覆盖，适合刚需上车。

而另一幅地块位于嘉定新城徐行板块，禹洲丁香里东侧，距离嘉闵线新成路站直线距离约900米。这一片区虽然处于嘉定新城的边缘地带，配套远不及主城区，不过有轨交加持，未来出行算是得到了保障。

奉贤在9月没有土地推介，而临港新片区则有2幅地块出让，都处于临港的冷门片区。一幅是万祥社区地块，另一幅则位于书院。

从上海最近一次土拍就可以看出，市场呈现出两极分化的态势，若不出意外，市区、闵行、宝山、青浦新城等热门地块还是会吸引多家竞买人参与，但部分远郊区域、远离轨交的地块大概率被当地国企托底，多幅地块依然会以底价成交。